「相続税の節税対策って難しそう…」「アパートや駐車場を持っているけれど、相続のとき税金はどうなるの？」そんな疑問をお持ちではありませんか？
実は、土地を人に貸している場合に200㎡までの部分について相続税の評価額を 50％OFF にできる「小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地）」という制度があります。
しかし、この制度は条件がとってもシビア。「知らなかった！」では済まされない落とし穴がたくさん潜んでいるのです。
今回は、楽しみながら節税のポイントが学べる「税金クイズ」をご用意しました！あなたは何問正解できるでしょうか？ぜひ挑戦してみてくださいね！
第1問：青空駐車場の落とし穴
土地を人に貸して駐車場にしている場合、相続税が安くなる「小規模宅地等の特例」を使いたいなら、次のうちどの状態にしておく必要があるでしょうか？
A. 更地のままロープだけ張っておく
B. アスファルト舗装やコインパーキング設備などの構築物をつくる
C. 砂利をサッと敷いておく
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【正解】
B. アスファルト舗装やコインパーキング設備などの構築物をつくる
【解説】
土地を貸して駐車場にしている場合、税金の優遇を受けるには「その土地の上に建物や構築物があること」が絶対条件になります。
地面がむき出しの青空駐車場（A）や、ただ砂利を薄く敷いただけの状態（C）だと、単なる一時的な敷地とみなされて特例が使えない可能性が高くなってしまいます。
一方、アスファルト舗装やコインパーキング設備などの「構築物」が設置されていれば、貸付事業用として認められ、評価額を50％減額（200㎡まで）できる可能性が高まります。なお、コインパーキング業者に貸し出す場合は業者側が構築物を設置するケースもあるため、誰が設備を所有しているかなどの契約内容の確認が必要です。
第2問：満室じゃなきゃダメ？
賃貸アパートを経営していた親が亡くなりました。相続が起きたまさにその日、たまたま1室だけ「空室」になっていました。この空室の分の土地は、税金を安くする特例の対象になる？
A. 一時的な空室で、すぐに次の入居者を募集していれば対象になる
B. たとえ1日でも空室だったら、絶対に対象外になる
C. 空室の期間に関係なく、アパートの敷地なら無条件で全部対象になる
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【正解】
A. 一時的な空室で、すぐに次の入居者を募集していれば対象になる
【解説】
原則として、人に貸していない（空室の）部分は特例の対象外となってしまいます。ですが、「退去があったばかりで、すぐに新しい入居者を募集していて、いつでも貸せる状態になっている」という一時的な空室であれば、継続して貸し出されているものとみなして特例の対象に含めてOKとされています。
ただし、「もう何年も空室のまま放置している」「募集すらしていない」という場合はアウトになってしまうので注意が必要です。
空室が出たら放置せず、速やかに次の募集を行うことが大切な節税対策になります。
第3問：親戚への「格安」賃貸
親が所有しているアパートの1室を、身内（親族）に「身内価格だから」と周辺相場の半額以下の格安家賃で貸していました。この土地は特例の対象になる？
A. 身内であっても家賃をもらっていれば、いくら安くても対象になる
B. 相場より大幅に安い「格安」での賃貸は、事業と認められず対象外になる
C. タダ（無償）で貸している場合だけが対象外で、1円でももらっていれば対象になる
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【正解】
B. 相場より大幅に安い「格安」での賃貸は、事業と認められず対象外になる
【解説】
この特例を受けるには、不動産の貸し出しが「相当の対価を得て継続的に行われている（＝事業として成り立っている）」必要があります。
タダ（無償）で貸している場合はもちろん、固定資産税分くらいしか貰っていないような「格安賃貸」は、税法上「事業」とは認めてもらえません。そのため、特例を使って土地の評価額を下げることができなくなってしまいます。身内に貸す場合であっても、周辺の家賃相場に合わせた「適正な賃料」で契約を結んでおくことが節税のカギになります。
第4問：駆け込み対策はズル？
「亡くなる直前にかけこみで賃貸マンションを購入して、相続税を思いっきり節税しよう！」と考えました。この「亡くなる直前にスタートした賃貸事業」で特例は使える？
A. 亡くなる直前でも、賃貸を始めていれば問題なく使える
B. 原則として「相続が始まる前3年以内」に新しく始めた賃貸は対象外になる
C. どんなに昔からやっていても、直前に買った物件はすべて対象外になる
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【正解】
B. 原則として「相続が始まる前3年以内」に新しく始めた賃貸は対象外になる
【解説】
昔は亡くなる直前の「駆け込み節税」ができていたのですが、税制改正（平成30年度）によりルールが厳しくなりました。 現在は、亡くなる前3年以内に新しく貸し出しを始めた土地は、原則としてこの特例が使えない「3年縛り」というルールがあります。
ただし、例外もあります。亡くなる3年以上前から「事業的規模（アパート10室以上や戸建て5棟以上など）」で継続して賃貸業を営んでいたオーナーさんであれば、亡くなる前3年以内に新しく取得・追加した物件であっても特例の対象になります。不動産を活用した相続税対策は、思い立ったら早め早めに動くことが重要ですね。
第5問：自分の子どもに貸している土地
親が所有している土地を自分の子ども（相続人）に貸して、子どもがその土地の上にアパートを建てて賃貸経営をしていました。親が亡くなったとき、この土地に特例（貸付事業用宅地）は使える？
A. 子どもから周辺相場通りの「適正な地代」をもらっていれば、親の貸付事業用として特例が使える可能性がある
B. 子どもに「タダ（無償）」で貸していれば特例が使える
C. 親族間での貸し借りであれば、どんな条件でも特例が使える
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【正解】
A. 子どもから周辺相場通りの「適正な地代」をもらっていれば、親の貸付事業用として特例が使える可能性がある
【解説】
土地をタダ（無償）で貸している状態（使用貸借）の場合、親が「貸付事業を行っている」とは認められないため、この特例（貸付事業用宅地）は使えません。
親の貸付事業として特例の適用を受けるためには、子どもから相当の対価（適正な地代）を受け取っている必要があります。ただし、アパート経営者である子ども本人がその土地を相続すると、税法・民法上の権利関係（混同）により特例が使えなくなるケースがあるなど、親族間の賃貸借は非常に複雑な判断が絡みます。事前のシミュレーションや対策が不可欠です。
まとめ
全5問の税金クイズ、いかがでしたでしょうか？
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駐車場はアスファルト等の構築物が必要
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一時的な空室ならOK、放置はNG
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身内でも相場どおりの家賃が必要
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スタートして3年以内の「駆け込み節税」は原則NG
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子どもなど親族に貸すときは「無償（タダ）」だと対象外になるため注意
アパートや駐車場の相続税を安くできる「小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地）」は節税効果が非常に大きい反面、条件の判定がとても複雑です。 「うちの土地は大丈夫かな？」「これから対策をはじめたい！」とお悩みの方は、失敗してしまう前にぜひ一度、相続専門の税理士にご相談くださいね！
